注文住宅や、建売住宅を検討する中でまず始めるのが『土地探し』だと思います。私も現在土地の仮契約を済ませた段階ですが、色々と問題が出てきました。それが今回のタイトルにもある

高低差

探し始めてから知ったことや、調べていく中で色々とクリアしなければいけないポイントが出てきました。高低差について抑えておく事をまとめていくので、『これから建てるぞ！！』って方に参考になればと思います！

建築基準法において崖と定義する規定はないが、宅地造成規制法によると

となっています。また都道府県の自治体によっても条例が変わり

など言い回しは様々です。
また、高さ２mを超える場合建築許可を得るためにはその市町村の儲けている規制を通らない崖に対する整備が足りず、建築許可が下りない場合がある。

簡潔に別の角度からいうと

『崩れたら、事故や大惨事になりそうな（高さ・勾配）かどうか』

※崖の高さ５mを超える時は崖条例の規制ではなく、『土砂災害防止法』『急傾斜地崩壊危険防止法』などの法律に触れることになるので注意が必要。

①宅地造成等規制法の検査済証

※崖崩れや土砂の流失によって多くの人が死傷する事を防ぐもの。
・宅地造成工事の許可制
・一定の工事の届出制
・宅地を常時安全な状態に維持する義務

簡単にいうと、崖や高低差のある土地で安全に建築などができるかの審査のこと（土などを留める擁壁や、排水施設をしっかり儲けること）

②土地計画法（開発行為）の検査済証

建築物の建築や特定工作物の建設のため『区画の変更』『形状の変更』『性質の変更』をする場合にそれぞれ申請と検査が必要になります。

＊区画の変更・・・

すでに宅地となっていても、それを小さく区割りする行為。（区切る行為）

＊形状の変更・・・

土地の形を変更するための切土や盛土によって高さを変更すること。（逆に掘削は開発行為にあたらない）

＊性質の変更・・・

宅地以外の土地（農地、雑種地等）を宅地にすること。

※まとめて区画形質の変更という

③土留めとなる擁壁に工作物確認申請の検査済証

特に注意が必要なのが『擁壁』になります。擁壁とは崖や土が崩れないように措置する壁のこと。すでに擁壁が作られている土地が多いですが、技術的な基準を満たしていないものや、劣化によって強度が著しく低下したものなどがあります。万が一擁壁や崖がある場合は必ず現地を視察、調査する必要があります。新しく擁壁が必要なのか、必要ないのか現場の擁壁でも問題がないのか確認をしっかりすると良いです。

④行政より定められた急傾斜地崩壊防止工事

市町村によって条例が変わりますが、工事を実施できる条件は

＊施設の種類は４パターン↓

・コンクリート張工

・重力式擁壁工

・アンカー付格子状擁壁工

・法枠工

⑤既存擁壁の安全性を有する証明

高さが２mを超える擁壁を作る場合は、建築基準法により工作物の確認申請が必要になってきます（厳密には２.１mから必要）。しかし、法律が制定される前に建造された古い擁壁や、確認申請をせずに勝手に作られた擁壁がとても多いのが現状です。これらを『不適合擁壁』と言い、非常にリスクの高いものになります。住宅の擁壁には色々と種類があり、２m以下の申請が必要ない場合に強度が足りない壁、手抜き工事の欠陥など素人目にはわからないことがあります。その場合に重要なのが、『検査済証』の確認になります。

各都道府県によって細かい数字や、規制内容に差はありますが大体の基準は似たものになります。
・高さが２〜３メートル以上
・傾斜角が３０度を超えている場合

さらに、崖からの距離によって、崖の上・崖の下どちらも規制の対象になります。

崖の下に建てる場合、崖の頂点（上端）から、高さの２倍の距離を離さないといけない。
逆に崖の上も同じで、崖の下端から、高さの2倍の距離を話さないといけない。

例えば高低差が４メートルの場合↓↓

（崖の下に建造）＝上端から→
４m（高低差）×２倍＝８m離さないといけない
※上側も反対に、下端から８m離さないといけない

規制が緩和される条件

それでも敷地ギリギリや、もっと崖よりに家を寄せたい場合以下の条件によっては、許可が下りる場合もある。

・しっかりとした擁壁により、崖の崩壊の可能性が低い場合
・地盤が固く、丈夫な地質の場合
・木造でなく、鉄筋コンクリート造の場合

すなわち、崖の擁壁や地盤がしっかりしていて、もし土砂が崩れても建物が丈夫であれば、審査を緩くするよ！ってものみたいです。

現在私の仮契約した土地も後ろ側に崖があり
現在検査、審査待ちです。
２週間ほど経ちますが、もう少しでわかるそうです。
もし崖っぽいな〜、って土地を検討している方は
検査証や確認証なりが交付されている土地がいいと思います。

最後まで読んでいただきありがとうございます！！