土地売買、測量について

土地の仮契約を結んできました。
後は銀行の住宅ローン審査を待つのみです!
審査結果を早く欲しいですが、事前審査・本審査の2回パスしないと結果はわかりません。事前審査は早くて1日〜1週間。本審査は長いと2〜3週間と伺ったので、7月中にはこの不安感から解放されると思います。

今回は土地の売買においてとても重要な

『測量』『売買方法』

について少し勉強したのでまとめていきたいと思います。

これから建売住宅・注文住宅の購入や土地の売買、土地の相続を考えている方に少しでも参考になれば幸いです!!

測量は切ってもきれない項目なのでよかったら最後まで目を通してください!

不動産の売買方法

1.公簿売買(公簿取引)

登記簿上に記載された土地面積を基準に、売買価格を決めて取引するもの。契約後に実際の測量をして面積に誤差が生じても値段の変化が起きない取引。また、実測はするけど、金額の清算はしないものも公簿売買になります。

公簿売買の場合、売買契約を結ぶ時に契約書の読み合わせがありますが、条項に記載されています。また公簿と記載がなくても「単価表記」がない場合は公簿売買となることがほとんどです。

不動産広告に『坪いくら!!』と書いてあっても、これは公簿売買の可能性もあります。

2.実測売買(実測取引)

土地の売買価格を㎡、坪数などで金額を決めて、契約締結後に実測をした結果で最終的な金額を決める方法。

実測の方法には、敷地境界のポイントで計測するもの。隣地所有者の立会いのもと、境界線を確認しながら計測するもの。公道に面している場合、役所の担当者に立ち会いしてもらい計測するものなどがあります。しかし、役所の査定にはかなりの時間がかかることがあり、買主の承諾があれば省略する場合もある。

また測量にはいくつか方法があり、時間も費用もそれぞれ変わってきます。そしてその費用を売主or買主どちらが持つのかも決めておかないといけません。

簡単にまとめると

実際の土地の大きさにかかわらず、登記されている大きさで初めからいくらで売ります、と決めているのが公簿売買。
㎡や坪数の単位ごとにいくらか決めて、実際に計測したのちに金額を出すのが実測売買。

*メリット・デメリット*

公簿売買の場合、登記されている面積で売買するため、測量にかかる費用や時間を削るることができます。

しかし登記されている面積が必ずしも実際の面積と同じとは限りません。契約した時に伝えられていた面積よりも大きい場合、小さい場合があったりします。

このような結果が出てきた時に考えられるのは、『固定資産税の額』『建築予定の建物が建築基準法にそうと建てられない』『隣人との土地の境目によるトラブル』などの可能性が出てきます。

公簿売買の中にはしっかり測量が済んでいる場合もありますが、田舎の土地の場合されていない場合があります。天秤に掛けるとデメリットの方が大きいと思いますが、日本の不動産売買の場合8割ぐらいはこの公簿売買にあたると言われております。

測量方法

測量図には3つの方法があり、効力も変わってきます。
売主が自分の敷地と思っている部分を測量した『現況測量図』法務局に登録されている『地積測量図』隣地所有者の境界承諾印のある境界承諾書付きの『確定測量図』があります。

1.現況測量

ブロック塀や土地の四隅などにある境界標(杭)を元に土地のおおよその寸法・面積・高さなどを測る方法。隣土地の住人や公道などを管理している役所の人の立ち会いをせずに行うため、費用を抑えられ、時間も短期間で済ませられる。

※隣接する土地との境界線は確定されず、個人で勝手に測った測量図になる!!!!

大体1週間ぐらいで済むことが多い。

2.地積測量

法務省令で定められている公的な測量。
道路や隣接する土地との境目がしっかりと定められたもので、登記した場合誰でも法務局で入手できるものになります。

効力はしっかりありますが、測量された時期が古い場合、当時の簡単な計測方法などで、現在の技術で測りなおした場合ズレが生じることがあります。

地積測量図だからと言って、登記された時期が古い場合は測量のやり直しが必要だと思います。

3.確定測量

地積測量と記載されている内容はほぼ同じですが、地積測量図は法務局で請求できるが、確定測量図は土地の所有者のみが持てるものになります。
隣接している土地の所有者が境界線、境界点に合意した『筆界確認書』が作成される。

地積測量・確定測量ともにとても時間と費用がかかるものになります。その理由もしっかりしたもので、隣接地の所有者、役所の方などの立ち会いが必要なため、時間の調整や境界の承諾などがスムーズにいかないことが多いからです。特に公道を管理している役所の人間が時間がかかると言われています。また、隣人が行方不明だったり、相続人が複数いる場合、持ち主が遠方にいる場合なども全員立会いがすまないと完了とはならないので、期間はなんとも言えません。

早くて1〜2ヶ月、長くて1年以上かかる場合もあるそうです。費用に関しても、幅が広く40〜100万円以上など土地の広さ、隣接している土地の所有者の数で大幅に変動します。

効力順

①確定測量

②地積測量

③現況測量

の順で確定測量が最も強い

また確定測量は費用も、時間もかかるが隣人とのトラブルや、後々に売買する場合、自分の子供に相続させる時などにスムーズに進められる材料になるため、是非実施した方が良い。

公簿売買の場合この確定測量をしていない土地があるのは、地方や田舎の土地で坪単価が安い時などに多く見られます。なぜなら数センチの変動によって坪数が変動した場合でも、土地の総額はそんなに変わらないため、測量に100万円前後使うとお金も労力もマイナスになることがあるためだそう。

まとめに

購入するとなってから色々と調べ、今まで聞き覚えのない言葉ばかりで戸惑いました。まだまだ表面的な言葉や内容しか把握してませんが、少しでも頭に入れておくと、今後契約する時に役に立ってくれると思います。

ちなみに私の兄は分譲の販売をしているのですが、一切相談をし忘れていたので今度詳しく聞きたいと思います。笑

最後まで見ていただき有難うございました*

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